19/06/2024

El drama de la vivienda visto por un abogado
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Todos convendremos en que la vivienda es un gravísimo problema. Un problema que afecta a todos y que, en particular, incide en los más jóvenes. Un problema de tal envergadura que nos encontramos con un precio del metro cuadrado del alquiler que, en algunas zonas de España se lleva entre el 30-40% de los salarios.

La problemática que tienen las viviendas son múltiples y es transversal. Voy a intentar esbozar los problemas y situaciones que uno, que ya empieza a peinar canas, ve a su alrededor. No busquen profundidad ni exactitud, busquen conceptos. Como problema no me voy a referir a precios ni condiciones de acceso a financiación para adquisición, puesto que es una cuestión económica.

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Problemas que te plantean promotores. Los planes generales de ordenación.

El otro día conversaba con un arquitecto amigo sobre la actualización de los PGOU de Tenerife y como la ley del año 2000 obligaba a la actualización de estos en un plazo corto de tiempo (digo 3 años, pero de memoria). Me explicaba como apenas unos pocos ayuntamientos se adaptaron al PIOT (plan insular de ordenación del territorio) y a la normativa del año 2000. Hubo una nueva ley en 2017. Ya estamos en 2024 y empieza el «run run» de una nueva reforma legal. No digo más. Hay promotores que han vivido toda esta transición normativa y municipios, por ejemplo, en el norte de Tenerife, que están sin PGOU mientras que su regulación son unas normas subsidiarias de los años 90.

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Luego están las impugnaciones de los planes. El sur de Tenerife es un buen ejemplo. En febrero tuvimos la noticia: Arona desbloquea tras 40 años el Plan de El Mojón. ¡40 años! Yo no había cumplido 5 años cuando lo aprobaron. Quien fuese un joven emprendedor en aquel momento, pongamos con 40 años, hoy tendría 80, si sigue vivo. Ahora tiene que pedir la licencia para aquel proyecto de juventud. Se llama inversión a corto plazo, comúnmente conocida como especulación.

Este es el segundo problema: el tiempo de las licencias. No vamos a entrar en las modificaciones de los PGOU, durante la tramitación de una licencia, no vamos a ver los cambios de normativa en la construcción, tanto impuesta desde Europa como la nacional. Cualquier profesional del sector les explicará que ha vivido situaciones de modificar el proyecto decenas de veces por cambios técnico-legislativos o de procedimiento de solicitud de modificaciones no sustanciales en la ejecución de una obra con no pocos problemas asociados.

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Pues la obtención de una licencia, en algunos municipios tiene un tiempo de espera de bastante más de un año. Pongamos 2 años. Nuestro joven emprendedor que compró un suelo hace 40 años y con 80 celebró la aprobación del plan, obtendrá su licencia (previo proyecto del arquitecto, que lleva su tiempo) con 82/83 años. Ahora busca financiación y ponte a construir. Ejecución de obra, subidas de precios de materiales, etc.

Con algo de suerte, este, nuestro joven emprendedor que compró el suelo hace 40 años, verá ejecutada la obra de su edificio que lo iba a hacer millonario con “la especulación” a los 85/86 años.

Una vez acabado, siempre y cuando no sea paralizado por alguna denuncia de alguna asociación para la defensa de algo, hay que venderlo. Y a rezar que no se metan ocupas. La ocupación no existe, los ocupas no existen. Pero en mi despacho tengo un cliente que tiene un edificio ocupado y llevamos año y medio para sacarlos.

Estoy de acuerdo que el problema de la ocupación es un invento, un bulo que dicen ahora, una fake news que dirían hace unos años. Es una situación que no existe pero que afecta a promotores y particulares. Esta semana apareció una no ocupa en Menorca: chalé bueno, los muebles que estaban dentro del chalet, video en redes, entrevista en matinales de televisión: «estaba la puerta abierta, cobro 1.500 € de ayudas, tengo 5 hijos, la vivienda es un bien social, ¿qué hago?» A los dos días, sale la noticia que es detenida en su BMW por conducir sin carnet y con positivo de cocaína. A saber, si no es otro bulo.

Lo curioso, es que este no problema está mostrando una nueva arista. Lo que se ha venido a denominar inquiocupa. Insisto, son situaciones aisladas, que apenas existen según leo en los medios pero que en mi pequeño despacho tengo como diez, quince sobre la mesa.

Este “nuevo fenómeno del inquiocupa” tiene una múltiple vertiente. La primera, consiste en que un arrendatario deja de pagar la renta y que no lo puedes desahuciar por imposición de una norma temporal que se ha ido prorrogando desde el año 2020. No hay nada más duradero que una norma temporal. La segunda, es el arrendatario a quien no deseas renovar el contrato llega y te dice que no encuentra otra vivienda a ese precio y que no se va. La tercera es la típica expareja del arrendatario que entró a vivir durante el contrato, que no suscribió, se separan y la pareja, sin contrato, se queda ocupando el piso. Sin contrato y sin pagar la renta; pero entró legalmente. Estas situaciones, de las que no existen me tienen entretenido porque tengo dos pendientes de presentar demanda. Un gran tenedor, lío gordo.

También está la vulnerabilidad que es el concepto más utilizado. He visto modelos de IRPF con cero euros de ingresos aportados a un juzgado. Eso lo analiza un Ayuntamiento, sus asistentes sociales. ¿Van a discutir su veracidad? No. Informe de vulnerabilidad favorable.

Dice la ley que la administración pública competente deberá facilitar soluciones habitacionales a los vulnerables. Hay varias preguntas: ¿quién es la administración competente? Porque el informe de vulnerabilidad lo hace un Ayuntamiento. Ellos dicen que no lo son. La competencia en vivienda es de la Consejería.

Hay una norma que dice que la administración competente debe compensar al propietario de la vivienda. Hasta la fecha no he visto un solo pago de la administración competente porque ninguna asume esa competencia.

Como anécdota, hay un ayuntamiento en Canarias, para dar ámbito amplio a la imaginación, que acogió a sus primeros vulnerables, hace tiempo ya. El/la alcalde/sa me reconoció que tenían sus propios pisos de acogida ocupados y que no los podían echar para meter a nuevas personas vulnerables. Imposible rotarlos. ¿Qué diría la prensa?

El 12 de abril de 2020 escribí en mi blog un post titulado: Expropiación de vivienda por informe de servicios sociales. Estábamos en pleno covid. Hice la siguiente reflexión: «Sin embargo, ¿qué sucede si no se puede facilitar una solución habitacional de titularidad pública o de convenio? ¿Podrán ocupar la solución habitacional de la que están siendo desahuciados y pagar la renta con cargo a la ayuda? ¿Tenemos lío y alguna alcaldesa de gran ciudad antidesahucios cuyos servicios sociales pueden emitir informe diciendo que hay exclusión y no hay soluciones habitacionales para ofrecer?¿Qué sucederá entonces? ¿A dormir a la calle?» La realidad de los hechos es que paga el propietario la fiesta.

No solo la dificultad de recuperar el inmueble está en el ojo del profesional sino cómo cobrar las rentas debidas puesto que los tramos del embargo de salarios, quien lo tiene, son limitados y muy difícil de obtener en este perfil de inquilino.

La última modificación legal, fue el 15 de mayo de 2024, que se acordó aprobar una prórroga de la suspensión de los desahucios hipotecarios hasta el 15 de mayo de 2024. Así lo recoge el Real Decreto Ley 1/2024 de 14 de mayo. Tengo conocimiento de unos desahuciados con origen en una ejecución hipotecaria desde 2009 que no han pagado un solo euro en concepto de renta o vivienda desde mayo/junio de 2009. Ahí siguen residiendo, dentro de la legalidad. Impecable el abogado que les llevó el tema. Debería ser premiado. No es una broma, es un gran profesional porque ha defendido los derechos de sus clientes de manera espectacular.

A mis clientes le recomiendo que pongan sus inmuebles en alquiler vacacional con sus correspondientes licencias. Van a vivir mucho más tranquilos y no dependerán de que el gobierno de turno decida adoptar medidas extraordinarias en la procelosa y abigarrada búsqueda de la justicia social.

En el presente artículo describo hechos. No hago valoraciones salvo esta última reflexión: son necesarias políticas de vivienda reales, construcciones con precios limitados para gente con un menor poder adquisitivo. Construir zonas dormitorios pero que tengan sentido para vivir, no urbanizaciones de bloques y bloques sin posibilidad de hacer barrio, con protección social cerca de las zonas de trabajo, con visión de futuro, infraestructuras, colegios, sanidad. No vale hacer diez bloques de viviendas sin que se pueda poner su venta para los vecinos, sin su bar, sin su kiosko, sin unos servicios mínimos para vivir. Pero eso necesita una visión a medio y largo plazo.

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