La escasez de vivienda asequible es un problema crónico en Canarias. ¿Cuál es el diagnóstico actual del Instituto Canario de la Vivienda sobre la situación?
La falta de vivienda asequible es un problema serio y de larga data en Canarias. Y no hablamos solo de vivienda asequible, sino también de vivienda social. Desde los años 80 prácticamente no se ha construido suficiente vivienda protegida, y mucho menos de promoción pública, lo que ha generado un déficit enorme.
Ahora mismo, el Instituto Canario de la Vivienda cuenta con unas 14.700 viviendas en su parque público. El problema es que, durante años, la normativa permitió que muchos adjudicatarios pudieran pasar de alquiler social a ser propietarios. Eso, en la práctica, redujo todavía más el parque público, porque muchas de esas viviendas terminaron luego en el mercado libre.
Por suerte, con el Decreto Ley 1/2024, esas viviendas públicas ya quedan protegidas de manera permanente. Eso significa que seguirán estando disponibles para las familias que las necesiten en momentos complicados, y cuando esas familias mejoren su situación, podrán dejar la vivienda para que otra persona en las mismas circunstancias pueda ocuparla. Es una forma de garantizar que esas casas sigan cumpliendo su función social.
El reto ahora es claro: tenemos un parque reducido y necesitamos aumentarlo. Desde el Instituto Canario de la Vivienda estamos trabajando en eso, con inversiones del Gobierno de Canarias y con fondos europeos, apostando de nuevo por la construcción de vivienda pública. Hasta ahora la mayoría eran viviendas sociales en régimen especial, pero estamos dando un paso más: empezar a construir viviendas en alquiler asequible.
Este modelo está pensado para esas familias que tienen ingresos, pero no los suficientes como para acceder al mercado libre. Y para ello estamos preparando un nuevo decreto de adjudicaciones que incluya también esta modalidad.
El fenómeno de la vivienda vacacional y el aumento de la demanda por parte de inversores extranjeros ha impactado en los precios. ¿Qué estrategias está explorando el Instituto para regular este mercado y proteger el acceso a la vivienda para los residentes locales?
La regulación de la vivienda vacacional no depende directamente del Instituto Canario de la Vivienda, sino del área de Turismo, que ahora mismo está trabajando en una nueva normativa: la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas en Canarias.
Es cierto que en los últimos años ha habido un boom de viviendas vacacionales inscritas —y muchas más que ni siquiera están registradas—, así que está claro que hacía falta una regulación.
Ahora bien, la vivienda vacacional no siempre es negativa. En algunas zonas, sobre todo en áreas rurales, puede servir para fijar población y ayudar a dinamizar la economía. El problema surge en las grandes ciudades o en zonas turísticas de costa, donde la presión sobre el mercado de la vivienda es mucho mayor. En estos lugares, la vivienda vacacional ha restado muchas casas al alquiler residencial y ha encarecido los precios, dificultando que los residentes encuentren viviendas asequibles.
“La vivienda
vacacional hay que
regularla”
Además, hay que tener en cuenta que la legislación estatal —como la Ley de Arrendamientos Urbanos o la Ley de Vivienda—, junto con cierta permisividad, ha generado situaciones complicadas. La inseguridad jurídica frente a la ocupación ilegal ha hecho que muchos propietarios prefieran destinar sus viviendas al uso vacacional, donde no tienen que lidiar con esos problemas. Eso ha tenido un efecto perverso: menos oferta de alquiler para familias locales y más presión en el mercado.
Dicho esto, también hay que reconocer que en determinadas zonas la vivienda vacacional ha sido un revulsivo económico. Por eso, más que demonizarla, lo que toca es regularla bien, diferenciando dónde puede ser una oportunidad y dónde está generando un daño grave a la población residente.
En cuanto a la compra de viviendas por parte de no residentes, ahí entramos en un terreno complejo. Choca con la normativa europea, tanto para ciudadanos comunitarios como extracomunitarios. Pero Canarias tiene unas características muy específicas: somos un territorio frágil, fragmentado, alejado del continente y con fuertes limitaciones medioambientales. Eso justifica que pidamos a Europa medidas especiales para evitar la compra especulativa de vivienda en el archipiélago, igual que lo pueden hacer otras regiones ultraperiféricas.
En resumen: hay que regular la vivienda vacacional y también limitar la adquisición especulativa de viviendas por parte de no residentes, pero siempre dentro del marco legal europeo y justificando las particularidades de Canarias.
La rehabilitación del parque de viviendas existente puede ser una solución clave. ¿Qué programas o ayudas específicas ofrece el Instituto para fomentar esta rehabilitación de la que hablamos?
Está claro que la rehabilitación de viviendas es fundamental, tanto en el parque público como en el privado. Los edificios envejecen y hay que cuidarlos, hacer mantenimiento y reformas para que sigan siendo seguros y habitables.
En el Instituto Canario de la Vivienda, que gestiona unas 14.700 viviendas públicas, tenemos distintos programas de mantenimiento que se hacen cada año. Pero no solo pensamos en nuestro parque, también sacamos líneas de ayuda para comunidades de propietarios y particulares. Ahora mismo, gran parte de esas ayudas vienen de los fondos europeos Next Generation, a través de los MRR.
Con esos fondos se están financiando proyectos de todo tipo: rehabilitaciones de edificios, de viviendas individuales e incluso actuaciones a nivel de barrios enteros. Antes se conocían como los ARRU, y básicamente se trata de rehabilitar zonas degradadas o en riesgo de chabolismo para darles una nueva vida. En estos proyectos participan todas las administraciones: el Estado, la comunidad autónoma, los cabildos y los ayuntamientos, además de las sociedades municipales que los gestionan.
En cuanto a las ayudas más concretas, hay dos líneas principales:
La línea 3, dirigida a comunidades de propietarios que quieren rehabilitar edificios. Ha tenido mucho éxito y ya se han agotado unos 10,5 millones de euros, por lo que seguramente se ampliará.
La línea 4, pensada para viviendas individuales. Ha tenido menos demanda, pero está disponible para que cualquier ciudadano pueda rehabilitar su casa, mejorar la accesibilidad, cambiar carpinterías, poner una envolvente más eficiente o incluso instalar placas fotovoltaicas.
En definitiva, la idea es no solo mantener los edificios en buen estado, sino también adaptarlos a los tiempos: hacerlos más sostenibles, accesibles y eficientes energéticamente.
A modo de conclusión y mirando hacia el futuro, ¿cómo imagina el Instituto Canario de la Vivienda el modelo residencial del archipiélago en 10, 15 años? ¿Qué papel jugarán la digitalización, la innovación constructiva y la sostenibilidad en esta visión?
En Canarias tenemos un problema que lo vemos cada vez que sacamos una licitación de obra: muchas veces quedan desiertas. ¿Por qué? No porque las empresas no quieran trabajar, sino porque ahora mismo el mercado laboral
en las islas no tiene suficiente personal cualificado para asumir todos los proyectos que se están financiando, ya sea con fondos del Gobierno de Canarias, del Estado o incluso de la Unión Europea.
Y aquí entra en juego algo de lo que se habla mucho: la construcción industrializada. Es una alternativa que sin duda será parte del futuro, pero que todavía está arrancando en Canarias. Te pongo un ejemplo: hace poco firmamos un convenio con el Cabildo de Tenerife para hacer siete actuaciones, y en esa licitación se abrió la puerta a contratos mixtos, es decir, que la empresa pueda redactar el proyecto y ejecutar la obra en el mismo contrato. Esto, en teoría, facilita que entren más empresas, incluidas las de construcción industrializada. Pero ¿qué pasó? Que de las18 ofertas que recibimos, ninguna venía de este sector en Canarias. Eso demuestra que la industrialización es el camino, pero aquí todavía no está implantada del todo.
De cara al futuro, ¿qué veo en 10 o 15 años? Pues que Canarias tiene que seguir apostando tanto por la vivienda protegida como por la vivienda libre. El gran problema es que desde los años 80 no se ha construido suficiente vivienda pública, y además muchas de las que se construyeron han acabado en manos privadas porque se permitía a los adjudicatarios pasar de alquiler social a propiedad. Eso ha dejado nuestro parque público muy reducido.
Por eso es tan importante proteger lo que tenemos. El Gobierno de Canarias está invirtiendo fuerte en vivienda pública, y la nueva normativa lo deja claro: la vivienda pública tiene que seguir siendo pública. No puede convertirse en un “botín” que después pasa al mercado privado. Las familias deben poder vivir en ellas todo el tiempo que cumplan los requisitos, pero una vez que no los cumplan, esa vivienda debe volver al parque público para otra familia que lo necesite.
Ahora bien, la solución no puede venir solo de lo público. También necesitamos la colaboración con el sector privado. Si no se construyen más viviendas protegidas y libres desde el ámbito privado, será imposible dar respuesta a la crisis habitacional que estamos viviendo y que ya ha sido declarada oficialmente en Canarias. Por eso se están poniendo en marcha medidas con incentivos fiscales y beneficios urbanísticos, para animar al sector privado a construir vivienda protegida en régimen de alquiler asequible.
Y aquí viene otra novedad: estamos redactando un nuevo decreto de adjudicaciones. Esto va a suponer un cambio importante porque, hasta ahora, inscribirse en el registro de demandantes de vivienda protegida podía tardar entre seis meses y un año. Con el nuevo decreto, la inscripción será inmediata, el mismo día que la persona la solicite, con una declaración responsable. Así agilizamos muchísimo el acceso.
Además, este decreto también va a regular por primera vez en Canarias la figura del alquiler asequible, que es clave para esas familias que tienen ingresos, pero no los suficientes para acceder al mercado libre. Y, por supuesto, se establecerán cupos y criterios claros de adjudicación, porque es un tema que nos preocupa y que queremos mejorar.
