La vivienda se ha consolidado en Canarias como una de las principales preocupaciones de la ciudadanía. No se trata de una percepción aislada ni de una inquietud pasajera, sino de una realidad estructural que afecta de manera directa a la vida cotidiana de miles de personas. Acceder a una vivienda digna, ya sea en propiedad o en régimen de arrendamiento, se ha convertido en un reto creciente que condiciona decisiones personales, familiares y profesionales, y que incide de forma clara en la estabilidad social.
Desde una óptica estrictamente jurídica, conviene recordar que la vivienda ocupa una posición singular en nuestro ordenamiento. La Constitución Española reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y atribuye a los poderes públicos la responsabilidad de promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo. Este mandato constitucional no es meramente programático, pero tampoco opera de forma aislada. Convive con otros principios igualmente relevantes, como el derecho de propiedad privada y la libertad de empresa, lo que obliga a un ejercicio constante de ponderación y equilibrio normativo.
El mercado inmobiliario canario presenta una tensión evidente. Para una parte significativa de la población, la compra de vivienda resulta difícilmente asumible, mientras que el arrendamiento ha perdido buena parte de la estabilidad que tradicionalmente ofrecía. La reducción de la oferta residencial, unida a una demanda sostenida, ha generado un escenario en el que la previsibilidad contractual y la seguridad habitacional se han visto debilitadas, afectando tanto a quienes buscan vivienda como a quienes la ponen en el mercado.
No estamos ante un fenómeno estrictamente coyuntural. Durante años se han acumulado factores diversos: cambios demográficos, nuevas formas de convivencia mayor movilidad laboral, transformación de los modelos familiares y una utilización intensiva del parque inmobiliario en determinados ámbitos territoriales. Todo ello ha contribuido a un desajuste progresivo entre la vivienda disponible y las necesidades reales de residencia permanente, especialmente en un territorio con limitaciones físicas evidentes como el archipiélago canario.
A este contexto debe añadirse un elemento que no puede obviarse. La vivienda constituye hoy un problema de primer orden para la ciudadanía y existe una percepción ampliamente extendida de insuficiente planificación estratégica por parte de las Administraciones Públicas para afrontar esta situación de manera eficaz. A ello se suma un factor claramente agravante: la elevada carga burocrática asociada a los procesos de desarrollo urbanístico y edificación, así como los prolongados plazos para la obtención de licencias y autorizaciones. Esta combinación de complejidad administrativa y dilación temporal actúa como un freno objetivo a la generación de nueva oferta residencial y dificulta cualquier respuesta ágil a las necesidades existentes, incluso cuando existe iniciativa privada dispuesta a promover vivienda.
Desde el punto de vista del Derecho civil, esta situación se ve además condicionada por otro fenómeno relevante: la creciente reticencia de numerosos propietarios a destinar sus inmuebles al arrendamiento de larga duración. No se trata de una cuestión puramente subjetiva, sino de una percepción asentada en el funcionamiento actual del sistema. En supuestos de impago de rentas, los procedimientos de desahucio pueden prolongarse durante periodos muy extensos, retrasando de forma significativa la recuperación de la posesión del inmueble. A ello se añade la ausencia de garantías efectivas de cobro de las cantidades adeudadas y la posibilidad de que el arrendatario alegue situaciones de vulnerabilidad, lo que puede dar lugar a suspensiones o prórrogas extraordinarias del procedimiento. Este marco genera una sensación de desprotección jurídica que desincentiva, en la práctica, la oferta de vivienda en alquiler residencial.
Desde una perspectiva técnica, el efecto es claro: cuando el arrendamiento de larga duración se percibe como una opción de alto riesgo jurídico y económico, parte de la oferta se retrae o se desplaza hacia otras fórmulas, reduciendo aún más el parque disponible para residencia habitual y tensionando el mercado existente.
En este contexto, algunas iniciativas regulatorias recientes apuntan a un enfoque más atento a la realidad material de los contratos. Analizar la causa efectiva del arrendamiento, más allá de su duración nominal, responde un principio clásico del Derecho: la primacía de la realidad sobre las formas. Este planteamiento pretende reforzar la coherencia del sistema y ofrecer mayor claridad en la aplicación de las normas existentes, sin cuestionar la diversidad de usos legítimos de la vivienda ni desnaturalizar el equilibrio entre intereses en juego.
Ahora bien, cualquier intervención normativa debe manejarse con cautela. El mercado de la vivienda es especialmente sensible a los cambios regulatorios, y las medidas adoptadas pueden producir efectos no deseados si no se diseñan con una visión global, coordinada y a medio plazo. La experiencia demuestra que las soluciones parciales o descoordinadas tienden a tener un impacto limitado y, en ocasiones, generan nuevas tensiones que terminan agravando el problema que se pretende resolver.
Existe, además, una diferencia creciente entre quienes accedieron a la vivienda en un contexto económico distinto y quienes intentan hacerlo en la actualidad. La vivienda ha adquirido un valor patrimonial relevante, lo que para algunos hogares supone una fuente de estabilidad y seguridad, mientras que para otros representa una barrera de entrada difícil de superar. Esta dualidad plantea interrogantes legítimos sobre la equidad intergeneracional y sobre la función social del parque residencial en su conjunto.
En Canarias, estas cuestiones se ven acentuadas por las particularidades del territorio. La limitada disponibilidad de suelo, la concentración de la demanda en determinadas zonas y la necesidad de compatibilizar distintos intereses económicos y sociales obligan a un análisis especialmente prudente. Simplificar el debate o reducirlo a posiciones enfrentadas no contribuye a resolver un problema que es, por definición, complejo y multifactorial.
Desde una perspectiva jurídica, el desafío consiste en reforzar la seguridad y la previsibilidad del sistema. Proteger al residente sin desincentivar la puesta en el mercado de vivienda, garantizar derechos sin generar rigideces excesivas y ofrecer reglas claras que permitan planificar a largo plazo. Estos objetivos no son excluyentes, pero requieren coherencia normativa, estabilidad regulatoria y una aplicación equilibrada del ordenamiento jurídico.
La vivienda no es solo un elemento del mercado, ni únicamente una cuestión social. Es un pilar básico de la organización de la vida en comunidad y un presupuesto necesario para el desarrollo personal y familiar. En Canarias, abordar este asunto con serenidad, rigor técnico y voluntad de consenso resulta imprescindible para preservar el equilibrio entre derechos individuales e intereses generales.
Porque el futuro del acceso a la vivienda no dependerá de soluciones inmediatas ni de medidas aisladas, sino de la capacidad de construir un marco jurídico estable, comprensible y adaptado a la realidad social a la que debe servir.
