21/04/2024

¿Regulación o intervencionismo en el mercado Inmobiliario?
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Ahora sí, después de más de 2 años de tira y afloja en las negociaciones, hay un acuerdo para el mercado de la vivienda.

En pocas palabras, las novedades que incorpora la nueva ley son un límite a la revalorización de alquileres en vigor, un control de alquileres en áreas tensionadas, la obligación de que el propietario asuma los gastos de la inmobiliaria, incentivos fiscales para propietarios, penalizaciones a pisos vacíos y una cuota mínima de hasta el 30% de vivienda de alquiler social en promociones.

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Lo cierto es que es difícil condensar en pocas palabras un acuerdo tan polémico.

La gran novedad de la nueva ley es la incorporación de un tope para los contratos de alquiler en vigor, cuyo precio podrá subir como máximo un 2% este año, y un 3% el que viene. También se creará un índice para fijar los límites de subida a partir de 2025 mientras que antes, cuando firmabas un contrato de alquiler, el propietario tenía derecho a subírtelo una vez al año conforme a lo que hubiera subido el IPC.

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En marzo de 2022, el Gobierno aprobó un límite del 2% a la actualización del precio de los contratos de alquiler en vigor. Aquellos propietarios que tuvieran un piso alquilado, y cuyo contrato fuera a cumplir su renovación anual, no podrían subir el alquiler a sus inquilinos más de un 2%, sin embargo, este límite, que entonces se concibió como una medida extraordinaria, es el que pasa a convertirse en la norma.

Otra de las novedades es el polémico control de precios de los alquileres, del que tanto ha dado que hablar en los últimos años, será una realidad. Los propietarios de viviendas ubicadas en zonas tensionadas no podrán subir el precio de sus pisos de alquiler.

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A diferencia del límite a la revalorización de los contratos de alquiler (se aplica en toda España, pero solo afecta a los contratos de alquiler ya firmados); el control de alquileres funciona diferente: solo se aplica en zonas tensionadas, pero afecta a todas las viviendas en alquiler, estén o no alquiladas.

Habrá diferencias entre grandes y pequeños propietarios (el acuerdo anterior establecía la definición de gran propietario a partir de 10 pisos en propiedad, pero el nuevo acuerdo baja el umbral a 5 propiedades)

El pequeño propietario tendrá que congelar el alquiler fijando como referencia el precio del último contrato en vigor.

El gran propietario (5 o más viviendas en propiedad): El precio al que alquile los inmuebles en propiedad ubicados en zonas tensionadas no podrá superar el índice de precios que fije la comunidad autónoma.

Ahora, ¿Es perjudicial un control de precios?

Con la aprobación de la ley de vivienda, el Ejecutivo se enfrenta a la difícil tarea de encontrar soluciones efectivas para el problema del acceso a la vivienda, haciendo malabares entre dar seguridad a los propietarios y proteger a colectivos vulnerables, garantizando el derecho a una vivienda digna.

Pero muchas de las medidas anunciadas, como los controles de precios, amenazan con llevarse por delante un derecho igual de constitucional; el de la propiedad privada.

La inseguridad jurídica que puede provocar la nueva regulación podría hacer que muchos propietarios opten por retirar sus viviendas del mercado. Esto reduciría la oferta, lo que, a su vez, provocaría el efecto contrario al deseado: el encarecimiento de los alquileres.

Todos los informes advierten de que un control de precios donde se castigue al propietario que suba el alquiler, o se le imponga un precio máximo, provocará una reacción en cadena de efectos adversos que dificultarán, todavía más, el acceso a la vivienda de los inquilinos.

Aunque el efecto más inmediato de un control de alquileres es que, obviamente, logra topar precios, a largo plazo, puede provocar una serie de efectos secundarios que deterioren el mercado, entre ellos, que los propietarios (que ahora mismo son los que proporcionan oferta, ya que apenas hay vivienda de alquiler social) saquen sus viviendas del mercado.

Apoyados en la teoría económica, y también en la experiencia fallida del control de precios en países como Alemania, Francia, los informes vienen a argumentar que, si el propietario no logra rentabilizar el piso que alquila, porque se le obliga a ofrecerlo a un precio inferior, terminará vendiéndolo, a corto plazo y, a largo plazo, dejará de construir o invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler, llevándonos a la escasez de oferta y subida de precios a largo plazo.

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