Hace un par de meses, desde esta columna, anunciamos como una de las próximas batallas por la seguridad jurídica serían los arrendamientos.
A nadie engaño si afirmo que en este país en general y en este archipiélago en particular, la vivienda es la hucha del ahorro de las familias. ¿Quién no tiene o quién no conoce quien tiene a un familiar o conocido con un pequeño apartamento que tiene arrendado para complementar sus ingresos o sus pensiones?
El proyecto de ley por el derecho a la vivienda pretende modificar entre otras, una norma, ley de enjuiciamiento civil, que va a obstaculizar la recuperación de tu vivienda o, si quieren exponerlo de otras maneras, facilitar la oposición de la ocupación.
Hay varias cosas llamativas: la primera, es que exigen para admitir a trámite la demanda una certificación del registro de la propiedad en el que consten la relación de propiedades del demandante para acreditar al juzgado si es o no gran tenedor. La segunda es que, si el actor es gran tenedor, debe acreditar si el demandado es o no vulnerable, a través de un informe que debe aportar el propietario una declaración responsable de haber acudido los cinco meses antes a servicios sociales para obtener un informe de tu ocupa. La tercera es que si el ocupa utiliza tu vivienda como habitual te obligan a ir a conciliación o mediación.
Por otro lado, en la subasta de las viviendas también se introducen una serie de modificaciones que retrasará la adjudicación del bien cuando exista una deuda.
En relación con la actualización de rentas, la norma consolida las subidas de la renta con el índice de garantía de competitividad actual en detrimento del IPC en los contratos hasta el 31 de diciembre de 2023. Es llamativo que las pensiones si se actualicen con el IPC pero las rentas de vivienda, no. Además, para aquellos contratos que deban ser actualizadas en el ejercicio 2014, el incremento no podrá ser superior al 3%.
El proyecto de ley también plante modificar el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a través de introducir un apartado regulando que, en los contratos de arrendamiento, podrá aplicarse a solicitud de un arrendatario una prórroga extraordinaria en casos de vulnerabilidad manteniendo las condiciones del contrato. Es decir, si su vivienda estuviera en una zona que sea considerada como tensionada tendrá una prórroga obligatoria de tres años, si tu inquilino es vulnerable y se cumplen unos requisitos previstos.
La consideración de zona tensionada afectará a la determinación de la renta. En estos supuestos, la renta inicial no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda una vez aplicada la actualización anual sin que puedan incluir otras cuotas o gastos que no estuviesen recogidos en el contrato anterior.
El proyecto de ley establece la posibilidad de aumentar un diez por ciento de esta media si se aplican una serie de condiciones.
Tenemos otra novedad interesante: antes del 31 de diciembre de 2024 el INE definirá un índice de referencia nuevo con lo que la actualización vía IPC desaparece para siempre, a priori.
El proyecto de ley establece en su título IV una serie de derechos e información básica en los contratos de arrendamiento que nos aventuramos a pronosticar que puede ser el nuevo pleito masa contra los arrendadores. Arrendadores que serán los malos de la película como si fueran las actuales entidades financieras.
El proyecto de ley nos dirige hacia la nulidad de determinadas cláusulas de un contrato de arrendamiento por no entregar la información precontractual correspondiente. Pone el foco en aquellos supuestos en que la vivienda esté ubicada en zona residencial tensionada en cuyo caso, el intermediario y el propietario, deberán informar de la cuantía de la última renta del contrato que hubiese estado en vigente en los últimos cinco años así como el valor, atendiendo al índice de referencia de aplicación.
No dudo que en estos supuestos aparecerá algún sistema de contrato puente para elevar la renta y que irá en contra del precio de la renta.
Más allá de cualquier valoración política. Cada uno tendrá la suya. La realidad jurídica es que la ley modifica una serie de normas que tendrá varios efectos: por un lado, limitan el derecho a la propiedad del arrendador y aumentan derechos del arrendatario. Por otro lado, desde un punto de vista procesal -el juicio de toda la vida- complican los requisitos del desahucio con unas medidas que dilatarán en el tiempo los desahucios.
Malos tiempos para hacer un contrato de arrendamiento una vez se apruebe este proyecto de ley.
