David García Núñez: “Tenemos que poner el suelo público al servicio de la vivienda asequible”
David García, Presidente de MWCC
El acceso a la vivienda es uno de los principales retos sociales y económicos de España. Desde la perspectiva de MWCC, ¿cuáles son las claves del déficit estructural de vivienda y qué papel debe desempeñar la colaboración público-privada para afrontarlo?
El déficit de vivienda en España no es coyuntural, es un fallo estructural de oferta. Estimamos un desajuste acumulado de más de 600.000 viviendas en los últimos cinco años: mientras el país crea anualmente unos 230.000 nuevos hogares, la producción de obra nueva apenas supera las 90.000-100.000 unidades. Los factores clave son la paralización en la gestión de suelo, el encarecimiento de insumos y la falta de mano de obra.
Para revertir esto, la colaboración público-privada (CPP) no es una opción, es el único instrumento viable. La administración no tiene la capacidad presupuestaria ni la agilidad operativa para promover las viviendas que el mercado exige. El sector privado aporta el capital, la eficiencia constructiva y la capacidad de gestión; el sector público debe aportar la certidumbre jurídica y el activo más crítico: suelo público en concesión a largo plazo.
Canarias afronta un reto específico por su insularidad, la escasez de suelo, el sobrecoste de los materiales y la presión turística. ¿Cómo analiza el sector de la construcción esta situación y qué soluciones de planificación urbana pueden aplicarse a un territorio insular limitado?
Canarias opera bajo una quíntuple presión: insularidad, escasez de suelo, sobrecostes logísticos (con un flete de materiales hasta un 30% más alto que en la Península), una altísima presión demográfica y turística, y una burocracia que ralentiza los planes generales.
Las soluciones para un territorio limitado pasan por tres ejes urbanísticos, la densificación inteligente y regeneración urbana, es decir priorizar la rehabilitación del parque existente y el incremento de edificabilidad en zonas consolidadas mediante remontes y recualificación de barrios degradados, evitando el consumo de nuevo suelo natural.
La flexibilización de usos del suelo, permitir la transformación acelerada de suelo dotacional, terciario u obsoleto no comercial a uso residencial protegido.
Finalmente, la planificación logística coordinada, es decir, crear nodos logísticos insulares centralizados para acopiar materiales y optimizar los fletes navieros, reduciendo el sobrecoste del transporte interinsular.
La edificación industrializada permite reducir plazos y costes. ¿Es la construcción modular e industrializada una vía viable y escalable?
Es absolutamente viable y la principal palanca para democratizar el acceso al hogar. La edificación industrializada reduce los plazos de ejecución entre un 40% y un 50% frente a la construcción tradicional y minimiza los residuos hasta un 60%.
En Canarias, la industrialización adquiere un valor estratégico doble. Por un lado, traslada gran parte del proceso a fábrica, solucionando la falta local de mano de obra intensiva. Por otro lado, exige la implantación de centros de ensamblaje o fábricas locales en el archipiélago para no depender del transporte de grandes volumétricos desde la Península, generando un nuevo tejido industrial local de alta cualificación.
También, la lentitud en la concesión de licencias y la rigidez urbanística encarecen la vivienda y frenan la oferta. ¿Qué reformas normativas y medidas de simplificación administrativa considera MWCC prioritarias para agilizar la disponibilidad de suelo y las promociones residenciales?
El mayor sobrecoste de una vivienda es el tiempo. Un retraso medio de 18 a 24 meses en la concesión de licencias puede encarecer la promoción entre un 10% y un 15% debido a los costes financieros deven gados. Desde MWCC proponemos:
La generalización de las Licencias con Declaración Responsable, pudiendo implementar Entidades Colaboradoras de la Administración (ECAs) para que colegios profesionales o certificadores privados avalen los proyectos técnicos y el inicio de obra sea inmediato.
La actualización urgente de las Leyes del Suelo para flexibilizar las modificaciones puntuales de los PGO para que un cambio menor de uso o volumen no requiera trámites de 4 o 5 años.
El silencio administrativo positivo para instrumentos de planeamiento y licencias tras el vencimiento de los plazos legales.
No podemos olvidar que, el acceso a la primera vivienda es cada vez más difícil. ¿Qué modelos de colaboración público-privada podrían replicarse con éxito en Canarias?
El modelo estrella a replicar en Canarias es el Derecho de Superficie sobre suelo público a 50-75 años. La administración mantiene la titularidad del suelo y el sector privado financia, edifica y gestiona los alquileres a precios regulados, retornando el activo al patrimonio público al finalizar la concesión.
Este esquema, sumado a las alianzas Build to Rent (BTR) asequible (donde se fija una rentabilidad tope para el inversor a cambio de avales públicos o financiación ventajosa a través del ICO o fondos euro-devenpeos), libera al usuario del coste de compra del suelo. Reducir la partida del suelo en la ecuación económica de una promoción permite rebajar el precio final del alquiler entre un 20% y un 30%.
La descarbonización y los criterios ESG exigen viviendas más eficientes y sostenibles. ¿Cómo puede garantizarse esta sostenibilidad sin que suponga un incremento inasumible del coste final de la vivienda?
Existe el mito de que construir bajo criterios ESG encarece inasumiblemente el producto. Sin embargo, una sostenibilidad bien integrada desde la fase inicial de ingeniería solo incrementa entre un 3% y un 5% el coste directo de ejecución, un diferencial que se amortiza rápidamente gracias al ahorro energético, que puede alcanzar hasta el 70%.
Para evitar que este sobrecoste repercuta en la renta del usuario, debemos actuar en tres frentes: beneficios fiscales, mediante reducciones en IBI, ICIO e Impuesto de Sociedades para promociones con calificación energética A o certificaciones BREEAM/LEED; financiación verde, con hipotecas y préstamos promotor a tipos bonificados por cumplir criterios ESG; y optimización mediante BIM, diseñando digitalmente para reducir improvisaciones, errores y sobrecostes durante la obra.
Ante la falta de mano de obra cualificada y relevo generacional, ¿cómo puede MWCC modernizar la imagen del sector, atraer talento joven y femenino y formar a los profesionales del futuro?
El sector enfrenta un relevo generacional urgente: la media de edad supera los 46 años y las mujeres apenas representan el 11% de la fuerza laboral. En MWCC trabajamos para cambiar el paradigma: la construcción ya no es un trabajo de trinchera, es una industria tecnificada de montaje.
Para solucionar la falta de personal requerimos potenciar la Formación Profesional dual, diseñar grados técnicos adaptados a la construcción 4.0 (BIM, robótica aplicable, montaje industrializado y sostenibilidad). Incorporación activa de la mujer y los jóvenes ofreciendo oportunidades reales de desarrollo profesional, entornos de trabajo industrializados (más seguros, bajo techo y con horarios estables) y mejores condiciones de conciliación. La dignificación de la marca sector, comunicando que la edificación moderna es tecnología, digitalización e impacto social directo.
Finalmente, ¿qué medidas urgentes e irrenunciables deberían adoptar el Estado, el Gobierno de Canarias y los Cabildos para garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible?
Si tuviera que sintetizar las prioridades legislativas ante el Estado, el Gobierno de Canarias y los Cabildos, las concentraría en tres líneas de actuación estrechamente vinculadas. En primer lugar, movilizar el suelo público infrautilizado, poniéndolo a disposición del sector privado para desarrollar un parque estable de vivienda en alquiler asequible. En paralelo, es necesario reforzar la seguridad jurídica y agilizar la administración, simplificando la normativa urbanística, digitalizando los expedientes y estableciendo plazos vinculantes. Finalmente, esta política debe acompañarse de una fiscalidad incentivadora, con un tipo superreducido del 4% de IGIC/IVA para la construcción y rehabilitación de vivienda protegida y asequible, además de incentivos al alquiler de larga duración.
