El título de esta columna no causará sorpresa a nadie. Sin embargo, tampoco debería sorprender mi afirmación de que la mayor preocupación de los españoles, más allá del ladrillo, debería ser la alarmante falta de seguridad jurídica. Como ya advirtiera Montesquieu, “una cosa no es justa por el hecho de ser ley; debe ser ley porque es justa”, y lo que hoy presenciamos parece alejarse peligrosamente de este equilibrio.
Desde el año 2020 transitamos por una situación de extrema complejidad. Llevo desde entonces publicando columnas y artículos en los que explico cómo se han «expropiado» viviendas en su vertiente de disponibilidad. Se ha hecho a golpe de real decreto-ley e informes técnicos sobre vulnerabilidad que, en ocasiones, presentan menos rigor que un niño de tres años frente a unos dibujos animados.
Tras la no convalidación del Real Decreto- ley 2/2026, de 3 de febrero, por el que se pretendía ampliar el mal llamado «escudo social», el pasado 20 de marzo se aprobó una nueva norma: el Real Decreto-ley 8/2026. En esta ocasión, parece que la justificación es protegernos de las consecuencias de la guerra en Irán.
La normativa vigente impone una prórroga forzosa para el arrendador en aquellos contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027. A solicitud del arrendatario, se deberá aplicar una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de dos años adicionales. La norma dicta que, a falta de pacto, el incremento no podrá superar el 2%. Como decimos el citado Real Decreto- ley establece una limitación extraordinaria —pocas cosas hay más permanentes que las medidas tildadas de «temporales»— a la actualización anual de la renta.
A Milton Friedman se le atribuye la expresión: “Nada es tan permanente como un programa gubernamental temporal”.
Paralelamente, se acaba de anunciar el Plan de Vivienda 2026-2030 con una inversión de miles de millones de euros. Esto ocurre tras las promesas de 2023 de construir 180.000 viviendas que, finalmente, quedaron en el aire. La complejidad de esta materia parece escapar a los recursos intelectuales de la gestión política para aportar soluciones reales.
Como abogado, percibo a diario el miedo innegable de los propietarios que acuden a mi despacho para redactar contratos o pedir asesoramiento. Los arrendadores exigen todas las garantías que permite la ley —que son escasas debido a las crecientes limitaciones— y una solvencia económica como no había visto en mis más de veinte años de profesión. Es una cuestión de lógica: si seguimos aplicando las mismas fórmulas, no podemos esperar resultados diferentes.
En Canarias, el escenario es sensiblemente más grave. Según datos de Idealista, mientras el precio en comunidades como Castilla y León se sitúa en 9,5 €/m2 y en Valencia en 12,9 €/m2, la media en el archipiélago alcanza los 15,6 €/m2, con una ratio de salarios significativamente inferior a la media nacional.
Esta situación de asfixia está alimentando corrientes de opinión favorables a una «ley de residencia» que limite la llegada de nuevos residentes o la compra de viviendas por extranjeros (quienes representan el 35% de las transacciones totales). Desde una perspectiva estrictamente jurídica, estas medidas no son viables: chocaría frontalmente con los principios de libre circulación de personas y de bienes de la Unión Europea.
Además, tales limitaciones dinamitarían cualquier atisbo de seguridad jurídica. ¿Quién querría invertir aquí? Soy consciente de que la respuesta simplista de muchos es el «¡que no vengan!», un argumento muy válido para la tertulia de café y chupito, pero carente de realismo y aplicabilidad.
Hace dos fines de semana, en una comida con antiguos amigos —muchos de ellos con puestos de responsabilidad en la función pública o el sector privado—, el diagnóstico fue unánime: la situación es insoportable e invivible. El sistema está a punto de quebrar porque es imposible comprar o alquilar. La mayoría abogaba por la mencionada ley de residencia o por una mejora drástica del transporte público. Otros, los menos, sugerían promover la construcción en altura. Al fin y al cabo, ¿qué es Nueva York sino un Benidorm sin sol ni playa.
Con una seguridad jurídica real, se podría plantear la creación de zonas específicas para la construcción de viviendas destinadas exclusivamente al alquiler a largo plazo, diferenciándose claramente de los apartamentos turísticos. Imaginemos un plan urbano con edificios de 30 o 40 plantas bajo esta modalidad. El problema es el de siempre: ¿quién se arriesgará a invertir en un proyecto así si el ordenamiento jurídico impide recuperar la posesión de la vivienda frente a un inquilino que lleva años sin pagar? John Locke sostenía que el fin de la ley no es abolir o restringir, sino preservar y ampliar la libertad; cuando la ley se vuelve imprevisible, la libertad del ciudadano —y del inversor— desaparece.
En el año 1996, Julio Iglesias nos deseó que estuviéramos juntos, mucha felicidad y, curiosamente, «un buen derecho administrativo». Julio siempre fue un visionario y debemos relacionarlo con el pensamiento de Cicerón: “La libertad sólo reside en los Estados en los que el pueblo tiene el poder supremo, pero la justicia solo existe donde las leyes son estables”.
Julio Iglesias y Cicerón unidos por el amor a la seguridad jurídica, ¿Qué más argumentos podríamos necesitar para no entender que es el único camino?
